오늘은 캐나다에서 생애 첫 주택구매라는
떨리고 설레는 과정을 위한 3가지 단계에 대해 다뤄보겠습니다.
집을 산다는 것은 정말 부담스러운 일이죠. 대부분의 사람들에게는 가장 비싼 물건을 사는 것이거니와 하루 24시간 중 가장 많은 시간을 보낼 곳을 선택을 하는 것이니 더더욱 신중을 기하지 않을 수 없는 일이겠지요. 그래서 상당수 홈바이어들이 스트레스를 많이 받으시는 것을 개인적으로 목격하게 됩니다.
집 사는 것이 아주 큰 프로젝트처럼 느껴지게 하는 또 다른 이유 하나는 바로 집 사는 과정이 익숙하지 않다는 것입니다. 한 사람의 생애에서 집 사는 과정을 몇번이나 거치시겠어요. 많아야 3-4번 정도이겠죠. 거기에다 캐나다에 이민 와서 처음 사는 집이라면 한국하고 집을 구매하는 프로세스가 많이 다르다 보니 그로부터 오는 부담감 충분히 있을 것입니다.
오늘은 realtor.ca에서 열심히 집을 보시기 전에, 집 쇼잉을 시작하시 전에, 꼭 해야 할 3가지를 설명 드리겠습니다.
Step 1. 다운페이(down payment) 준비
어떤 분들은 집 살때 무조건 집 값의 20% 다운페이를 할 수 있는 금액이 있어야 되는 줄 알고 계시는 분들이 있는데요, 그렇지 않습니다. 인컴/수입이 충분하시다면 단 5%만 있어도 집을 살 수 있습니다. 물론 20%가 안 되다면 모기지 보험을 구매해야 하기 때문에 추가 비용이 발생하기는 하지만 집을 못 사는 것은 아닙니다. 집값 상승율을 생각하면 모기지 이자비용과 모기지 보험비용을 모두 내시더라고 집을 소유하는 것이 이득이죠.
그리고 캐나다 정부에서 운영하는 프로그램인 First-time Home Buyer Incentive 라는 것을 이용해 부족한 다운페이먼트를 충당할 수도 있습니다. 그런데 이 프로그램은 금액제한, 수입제한, 그리고 무엇보다 집 값이 올랐을 때 인상된 이득을 정부와 공유해야 하는 점 등등의 이유로 그렇게 인기가 많지는 않다는 것을 참고하세요.
캐나다에서의 최소 다운페이에 대해 조금 더 말씀을 드리겠습니다. 만약 집 값이 $500,000 이하라면 최소 5%만 있으면 모기지 보험을 통해 집을 구매할 수 있습니다. 물론 수입이 받침이 되야겠지만요.
만약 집 값이 $500,000이상 $1,000,000 이하라면 $500,000까지는 5%, 그리고 $500,000이상 $1,000,000 사이의 금액은 10%의 최소 다운페이할 수 있는 금액이 필요합니다. 예을 들어, 집 값이 $700,000라고 하면, $500,000의 5%는 $25,000이고 나머지 $200,000에 10%를 곱하면 $20,000이니까 두 금액을 합친 금액 $45,000이 최소 다운페이를 하셔야 하는 금액이 되겠습니다.
만약 집 값이 $1,000,000 이상이면 무조건 20% 이상 다운페이 금액이 있으셔야 겠습니다.
다운페이 이외에 집을 구매하실 때 추가적으로 발생하는 비용들이 있습니다. 변호사비용, Land transfer tax, Home inspection, 이사 비용 등등도 추가로 가지고 계셔야겠습니다.
자 그럼 최소 다운페이하셔야 하는 금액은 준비가 되셨나요? 그럼 다음 단계로 가보도록 해요.
Step 2. 모기지 전문가 찾기
두번째 단계로 리얼터들은 리얼터를 찾아라!라고 말을 할 것이에요. 어쩌면 그말도 틀리지 않습니다. 솔직히 말씀드려서 집을 사는 과정을 전반적으로 큰 그림을 가지고 이해하는 사람은 모기지 보다는 리얼터쪽이라고 생각합니다. 그러니 집 사는 것에 관해 상담을 하시고 싶으시다면 리얼터하고 먼저 이야기 하는 것이 맞겠죠.
그런데 문제는 사려고 하는 가격대의 집을 사려면 모기지를 받아야 하는데 그 만큼의 모기지를 못 받는 상황이라면 집 사는 이 큰 프로젝트가 원점으로 돌아 가겠죠.
어떤 분들은 모기지 하면 그냥 자신이 거래하고 있는 은행으로 바로 가서 문의 하시는 경우들이 있습니다. 현명한 방법이 아닙니다. ‘상품’이 아닌 ‘고객’을 생각하는 모기지 에이젼트와 상담하실 것을 강력 추천합니다.
이유는 다음과 같습니다. 은행 직원은 그 은행의 상품밖에 모릅니다. 물론 그 은행 상품만을 판매하려고 할 것입니다. 모기지를 받은 구매자의 상황은 그야말로 천차만별입니다. 어떤 사람은 가장 낮은 이자율을 원할 것이고, 어떤 사람은 이자가 조금 높더라고 더 많은 모기지를 받고 싶어할 것이고, 어떤 사람은 한국 배우자 수입을 이용하고 싶으실 것이고, 어떤 사람은 계약직이라 큰 은행에서 모기지가 싶지 않을 수도 있고, 개인 사업을 하시는 경우 드러나는 수입은 적지만 실제 비지니스에서 나오는 수입은 훨씬 많을 수도 있고, 등등 경우의 수가 많습니다.
큰 은행으로 가시면 은행 직원은 그들 모기지 상품이 다양하게 있는 것이 아니고 또 자기 상품 판매를 해야 하다 보니 상품에 초점을 맞출 수 밖에 없습니다. 그렇지만 모기지 에이젼트는 고객의 상황을 파악하고 그 고객에게 가장 적절한 상품을 보유하고 있는 렌더(Lender)의 모기지를 소개해 줄 수 있으니 당연히 은행보다는 모기지 에이젼트가 좋겠습니다.
그리고 딜이 성사가 되면 대부분의 경우 모기지 에이젼트는 렌더(Lender)로 부터 커미션을 받게 됩니다. 모기지 상품을 찾고 있는 홈 바이어가 모기지 에이젼트에게 보상을 해야하는 것이 아닙니다. 그렇다면 더더욱 모기지 에이젼트를 안 쓸 이유가 없겠네요.
모기지 에이젼트는 재정 상담가라고 생각하시는 것이 좋습니다. 에이젼트와 자세하게 현재 상황을 상담 받으시고 최대 모기지 얼마 만큼 받을 수 있는지 알아 보는 것이 두번째 과제입니다. 다운페이할 수 있는 금액 그리고 최대 받을 수 있는 모기지 금액을 아셔야 그 범위 내에서 집을 보기 시작하실 수 있기 때문입니다.
Step 3. 수입&지출 확실히 파악
대부분의 사람들이 매달 수입이 얼마인지를 잘 압니다. 보통 통장에 찍히는 금액이니까 수입 부분은 잘 알죠. 그런데 지출이 어느정도 되는지 정확히 모르는 경우들이 많습니다. 평균 지출이 어느 정도 되는지 알아야 적금 계획도 짤 수 있고 집 구매 후 모기지 및 집 유지비를 낼 수 있는지 확인할 수 있습니다.
렌트의 경우, 주거 비용으로 렌트 비용만 내면 됩니다. 그런데 집을 소유하게 되면 추가적으로 발생하는 비용들이 있습니다. property taxes도 내야 하고, 콘도일 경우 condo fees도 내야합니다. 물론 heating, 전기, 물도 따로 내야할 수 있습니다. 하우스 같은 경우 지붕이나 보일러 교체와 같은 큰 금액이 갑자기 나갈 수도 있습니다.
그리고 가장 중요한 것은 매달 내야하는 모기지 페이먼트일 것입니다. 이 금액이 어느 정도인지 보수적으로 계산해서 월 평균 지출에 추가를 하신 금액, 측 총 월 지출이 총 월 수입보다 작아야 집을 살 준비가 되었다고 할 수 있겠습니다.
만약 내 집 장만이 먼 일처럼 느껴지더라도 지금까지 다뤄 본 세가지 단계를 하나씩 준비해나가 보시기를 권합니다.
